【ROE看房企】中海地產平均ROE連降10年 槓桿率低資產負債率僅60%

北京新浪網 (2021-06-18 16:41)
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出品:大眼樓管

作者:肖恩

  隨著房地產行業調控的深入,從三道紅線到兩集中供地,從金融機構端的貸款佔比限制再到土地財政收歸國稅。行業的調整洗牌或仍在進行之中,17萬億對應的銷售體量大概率是中國房地產行業自98年房改后狂奔的頂點!過去兩年倒閉了大批的中小房企,甚至像泰禾、福晟、華夏幸福、藍光等頭部房企都在行業見頂的過程中陸續陷入困境。

  「內卷」這個詞適用到房地產業,就變成了「管理紅利」、ROIC、ROE。在行業洗牌階段,行業集中度將持續提升,有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額。新浪財經上市公司研究院統計A+H兩地規模較大的百家房企,通過杜邦分析梳理各房企的ROE,從中找出各房企的盈利模式,試圖找尋行穩致遠的「剩利者」。

  中國海外發展的主體地產業務為中海地產,作為行業內的老大哥,在規模不落後的情況下總體保持著穩健的經營態勢。但ROE近兩年有所下滑,跌破15%一線,銷售凈利潤率也連續兩年下滑但仍高達25.5%,總資產周轉率企穩在0.24左右,處在統計房企的中上游水平,體現出一定的管理優勢。相對來說,中海地產的財務更為穩健,整體的權益乘數小於3,即資產負債率僅在60%,2020年報顯示,中海地產的三道紅線均達標。

ROE連續兩年下滑 降至15%以下

  統計過去5年百家房企平均ROE的表現情況發現,ROE也隨著行業景氣度呈現出周期性的變化。中海地產過去幾年的平均ROE一路小幅下滑,2016年-2017年,房企的盈利基本對應的是2014-2015年的銷售,屆時房地產行業從居民加槓桿開始,逐漸從上一輪的調控周期中逐漸復甦,但中海地產的平均ROE從17.89%降至16.35%。不過在前兩年的沖頂后,房企平均ROE在2020年出現了比較大的回落。

  截止2020年,中海地產的平均ROE降低至14.76%,其在所有統計的100家上市房企中位列第46位,處於中游水平。此外,在規模相當的房企中處於位置中游水平,低於融創、萬科、華潤,高於碧桂園,恆大。

凈利潤率同規模里領先 融資成本優勢明顯

  觀察過去5年的百強房企平均凈利潤率的情況,從2017年開始,凈利潤率出現了比較明顯的趨勢性下滑,從2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%,下滑近5個百分點。

  值得注意的是,利潤率的下滑情況,是大小房企均需面對的困境。

  中海地產過去幾年的凈利潤率基本維持在25%左右,截止2020年,凈利潤率為25.5%,較2019年的26.02%略有回落,其在所有統計的100家上市房企中位列4位,在規模相當的房企中處於位置處於領先水平,高於下圖中萬科、華潤、融創、保利等一眾穩健的龍頭房企。由此看來,中海地產在規模效應方面獲得的拿地成本、品牌效應以及融資成本優勢較為明顯。

權益比例始終在90%以上

  面對行業調整期,不少房企會選擇報團取暖,一是減少自身的風險,二是增加自己的話語權。報團取暖最典型的體現就是少股股東權益佔比的提升,儘管這裏面存在明股實債的情況,但明股實債也是抱團的一種特殊形式。而股權的佔比的變化,會在項目結轉時變成利潤分配的變化,過去幾年,行業內少股股東損益佔比明顯升高,相應地歸母股東利潤的佔比則是下滑。

  在歸母利潤佔比方面,中海地產近幾年的數據比較穩定在90%出頭的水平,這個比例列在統計百家房企的14位,位於上游水平,且穩定性是名列前茅的。可見,儘管頭部整體權益比例有所下降,但是整體的權益比例是不低的,預計合作開發的程度未來或將進一步加深。

  在同規模房企中,中海地產再次位於領先水平,高於下萬科、華潤、融創、保利等一眾穩健的龍頭房企。

總資產周轉率有所下滑穩定在0.24

  通常來說,如果說單個項目的利潤率下滑,那麼房企可以選擇在同樣的時間內多做幾個項目,加快周轉賺到和以前一樣的利潤,但「薄利多銷」顯然會更累,但這畢竟是挽救利潤的一種方法,也對開發商提出了更高的要求。

  Wind數據顯示我們統計百家房企的平均總資產周轉率在過去5年竟然出現了趨勢性的下滑,從2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

  平均總資產周轉率方面,中海地產過去幾年有所下滑基本穩定在0.24的水平,體現出了一定的管理優勢。而在所有統計上市房企中,位列26位,再次高於萬科、保利、碧桂園、融創、華潤、恆大等,小於龍湖。

槓桿率相對穩健

  權益乘數儘管不能像「三道紅線」那樣詳細的衡量房企的財務狀況,但也基本上能表示一個大體趨勢。2016-2020年,在統計的百家上市房企的權益乘數隨著平均ROE、行業周期一樣,有明顯的波動。在2016-2018年,房企經歷一輪加槓桿的過程,而在2018-2020年則在逐漸降槓桿,但是降槓桿是痛苦,因此緩慢也是情理之中。

  在平均權益乘數方面,中海地產為2.6,小於3,即資產負債率僅在60%。在所有統計上市房企中,位列95位,明顯高於保利、中海、華潤,低於融創、碧桂園、恆大等,在全行業也是最低的存在。這基本是符合我們一貫的認知的。

  綜上,中海地產擁有較為出色利潤率以及周轉率表現,但由於槓桿率低、權益比例也較高,因此整體平均ROE位列中游水平,體現出了其綜合盈利能力較強且財務穩健的一面。這其中,主要是由於中海地產在各個環節均比較穩定和均衡,沒有明顯的短板使得中海地產綜合競爭力較強。

附註1:在統計A+H上市房企的杜邦分析數據:

附註2:各個指標的計算公式

平均ROE=歸屬母公司股東凈利潤/[(期初歸屬母公司股東的權益+期末歸屬母公司股東的權益)/2]*100%;

凈利潤率=凈利潤/營業總收入;

歸母利潤佔比=歸屬母公司股東的凈利潤/凈利潤;

平均總資產周轉率=營業收入/[(期初資產總計+期末資產總計)/2];

平均權益乘數=平均總資產/平均歸屬於母公司的股東權益。